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房市调控打出第一拳 拿地首付不低于50%

　　财政部、国土部等五部委出台加强土地出让收支管理的通知，后续房地产调控措施将择机适时出台



　　“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳,打向开发商囤地、炒地。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在１４日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施.

　　１４日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。

　　他认为，该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。

　　中国指数研究院副院长陈晟的表述更直接。“文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。”陈晟说。

　　“这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。”一位房地产老总私下直言。

　　但这位老总最担心政府还有后续动作，这样会对整个行业形成“综合打击”。

　　据记者了解到，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。

　　其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。

　　住建部今日将召开全国建设工作会，可能有相关表态及政策框架透露。可以确定的是，强化推进公共租赁住房已是板上钉钉；加强预售交易环节监管和市场透明度方面也或有新规。

房地产调控主管部门动作频频。

　　12月17日，某市副市长向记者透露，住房和城乡建设部12月18日召开全国建设工作会。一个比较特殊的情况是，本次会议邀请了600余个城市的主管副市长通过各种方式来参加这次会议。

　　该副市长也是第一次被住建部以这样的方式约来北京开会，因此心情忐忑。该副市长对记者表示，他也不知道12月18日的会议与地方政府有多大的关系。但是从这么大规模约请各个城市主管副市长的情况来看，本次会议可能与房地产调控和房价有关。

　　一名接近住建部的专家表示，国务院12月14日常务工作会议（以下称“国四条”）将“抑制部分城市房价过快上涨”作为重要任务，同时要求“地方政府要切实负起责任”。预计房地产主管部门在年底会集中出台一些落实“国四条”的具体政策。

　　住建部至少有两件事要与地方沟通

　　上述接近住建部的人士对记者说，按照惯例，住建部年度工作会议会总结2009年的工作情况和部署2010年的工作任务。对于住建部来说，今年有2件事情需要与地方政府官员沟通的。

　　其一就是当前大力推行的保障性住房建设工作，2010年将加大建设任务；其二就是房地产市场调控和房价问题，住建部不可能马上就出台很尖锐的调控房价政策，但是“国四条”中提出，高度关注部分城市房价过快上涨的问题。因此，这次会议可能是要给全国城市的副市长们“吹吹风”。

　　住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉12月16日在“中国房地产科学发展论坛”上说，国务院常务工作会议提出了到2012年解决1540万户城市低收入家庭住房困难问题，突出表现了当前基本住房问题仍然是社会发展的大问题。

　　侯淅珉另外表示，完成和加快保障性住房建设任务，需要对住房保障工作进行立法。其中公共租赁房对住房保障工作有很好的借鉴意义。此外，目前很多地方政府已经将住房保障工作和地方政府官员的政绩进行了挂钩，对于这方面的具体考核问题，也需要认真研究。

　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松日前参加了住建部组织的一次住房问题专家座谈会。

　　巴曙松认为，当前调控房价已经不能再单从供求关系的层面去考虑政策，而应该将其和信贷投放、宏观环境结合起来考虑。2010年预计信贷会理性回归，对房地产的调控，也要据此而行。

　　中国社科院原城市环境所主任牛凤瑞表示，“国四条”当中已经确定了大部分房地产消费优惠政策不会改变，但是地方政府在2009年初制定的一些超出国务院“131号文件”的政策，是否应该自行停止？

　　房地产“救市”政策陆续“退出”

　　12月17日，国土资源部、财政部等5部门联合发出“关于进一步加强土地收支管理的通知”（以下简称“通知”）提出，加强土地出让收支管理，要求地方政府不得截留、滞留、分期收取土地出让金。一般土地出让收入必须在1年内缴纳，特殊情况必须在2年内缴纳，首付不得低于50%。牛凤瑞对本报记者说，2008年底，很多城市出台的“救市”政策当中，都包含了分期支付土地出让金的政策。

　　据本报记者统计，2009年初至今，大约18个主要城市出台了包含有允许土地出让金分期支付的政策。

　　北京一名开发商在平安金融中心租户签约活动上对记者说，很多城市允许开发商分3-4年支付土地出让价款，大部分城市可以分期发土地证，这样开发商就可以分期开发，大大降低了资金压力。

　　牛凤瑞认为，这些“救市”政策是建立在2009年初开发商资金高度紧张和房地产市场销售低迷的基础上的。2009年中以后，市场回暖，因此这些“救市”政策站不住脚了。

　　记者了解到，在审计署2009年上半年组织的对部分城市土地出让收入的专项审计调查中，审计部门发现很多地方政府越权减免缓缴或变相缓缴减免土地出让金。

　　按照2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）等文件规定。土地出让收入减免或缓缴必须获得国土资源部等部门同意。

　　但是，在审计调查中，很多地方政府拿出了省级部门出台的房地产“救市”政策。这些内容远远超过“131号文件”的地方性房地产“救市”文件，其中很多有土地出让金减免的政策。

　　时变事易。这些减免政策该是“退出”的时候了——17日5部委通知中规定：“对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。”

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