中国房地产夸大了“投资”意义
主持人：现在好像房地产界形成两种说法，比如说任志强、潘石屹一些地产大腕，他们认为房地产其实是一种投资，但是老百姓认为还是消费，您怎么看买房到底是投资还是消费？
牛刀：房地产是允许投资的，因为不动产有这种属性。从我们中国的宏观经济的构成来看，我们也是把房地产这一块放在投资当中，而没有把这一块放到消费当中。因为我们宏观经济的三驾马车，第一就是我们的消费，第二是投资，第三是出口。去年中国经济的三驾马车的构成是比较好的，向良性的方向又迈出了一步，当时消费做到了第一，原来一直是投资第一，消费对于GDP的贡献是39.7%。投资的贡献是38.5%，在这38.5%当中，其中有23%是房地产贡献的。这23%占整个GDP的5.6%。也就是说中国的房地产业对GDP的贡献还是蛮大的，然后是我们的出口，我们的出口占了21.8%，这样形成了整个中国经济的宏观结构，这种结构有它的不合理性。就是我们的消费还小了，39.7%是不够的，美国是73%。所以我们这个空间还非常大。但是如果我们现在在目前这种消费不足的情况下，可能你也注意到了，前不久国务院批准2万亿的铁路基建计划，用投资来拉动GDP，最近交通部又上报了5万亿的公路、港口、码头的建设规划，未来三到五年用5万亿，这个都是为了刺激需求，但是投资过度很容易引起通货膨胀，这是经济的一个规律。只有内需占到的比重大，整个宏观经济才会稳定。像我们今年的出口可能会受到一点影响，但是影响不会很大。整个中国的GDP还是能够保持9%以上的增长。在这种情况下，为了未来的发展，如果说我们内需没有上去，仅仅靠投资，最后带来的是大量的通货膨胀。这个对老百姓来讲，就构成很大的威胁。因为老百姓的钱比较少，钱多的人不在乎，就是通货膨胀10%，一年的财富缩水10个点，他有其他的投资可以赚回来，但是老百姓是靠自己劳动，24小时的工作，8小时的工作，长年累月的流汗的这种工作，自己的勤奋和劳动积累的这么一些财富，如果一年缩水5%、6%，他就会很难受。等于说有一个5%、6%的白干。所以通货膨胀伤害最大的是老百姓。但是通货膨胀时期，还有一些东西是对老百姓构成的伤害比较大，就是房价会涨，只要是在通货膨胀，不动产的价值就会提升。只要通货膨胀控制得比较好，不动产的泡沫才会自动的减少。
主持人：您刚才提到铁道部的一系列投资计划，另外一个经济学家时寒冰好像提出了一个比较新锐的观点，从这一投资的举措看出来政府可能会放弃救楼市。您怎么看待这个问题呢？
牛刀：时寒冰那篇文章我也看了一下，政府放弃救高房价，因为中国的楼市各个城市不一样，有的应该采取措施，有的还是属于正常的上升状态，这个就不能说一刀切的政策对整个楼市进行救或者是不救。中央三部委的政策是非常稳健，非常踏实，非常针对目前的情况的。第一个原则就是新建保障性的住宅，第二是刺激楼市消费，并没有给楼市信贷松绑，并没有取消二套房贷，也并没有维护现在的房价，但是地方政府有这样的一些错觉和想法，房价一跌，带来整个市场不旺，影响了50多个行业，这种想法有没有道理，从局部来讲它是有一定道理的，但是放在前景来讲，房价不跌，内需根本就不旺，没有办法刺激内需。你一生的劳动或者是20年或者是30年所有的财富有可能就交给一套房子了，你还拿什么消费呢？
主持人：现在扩大内需也是中央一个大口号。我们想问问，现在大家又提到，对一般老百姓来说，他们不太了解到底救楼市是救的房价还是救的房地产商。因为之前有一阵子反映太高，大家不买楼，房地产交易量比较低迷，救市救了半天是救的房地产商。对此您怎么看，救楼市到底是救谁？
牛刀：从经济学的层面来来解，一旦央行开始降息，那对房价来讲，对不动产来讲，房价是一个下降的通道，对不动产来讲，它是一种缩水的可能。只要是降息，房价就是进入了下降通道，你在这个通道当中，我们所要做的只是房子价格的大副下跌，比方说一个月突然跌去了百分之几十，这样对购买者的心理，已经有房者的心理都是一个伤害。打一个很简单的比方，有的开发商降价了25%到30%，马上就有业主去退房，去闹事。中国的业主在这个问题上，我认为他缺少了起码的企业精神，开发商的这种行为是合理合法的。为什么？他要回收资金，他在市场不好的情况下他有权降价，他完全有这个权利可以把价格降下来，再降，一直到符合社会购买力为止，一直到成交量能够放大为止，作为政府来讲，只有放大成交量，对于整个楼市才有好处。他不在乎你的房价是高还是低，房价再高，政府也收那么多税，房价低也收那么多税，房价高一天只卖十几套二十几套，房价低可能卖几百套。这个情况是完全不一样的。所以在宏观调控当中我们要理解，放大成交量，扩大内需。但是地方政府从某种利益来讲确确实实是维护高房价，为什么呢？它的土地价值是靠房价来引导的。去年我们叫面粉比面包还要贵，土地比房价还要高，今年这个泡沫好一点。但是又滑向了另外一个极端，很多起拍价拿掉，你就是拿起拍价都没有人买，这样对地方的财政会有影响，我觉得这个方面，地方政府应该学一学深圳市政府。深圳市政府也看到了楼市的变化，成交量一直低迷，而且土地累累流牌。但是深圳市把地铁四五号线原计划三年以后动工的项目拿到今年动工，用投资来补偿房地产这一块减少。
主持人：问题是我知道有很多城市，比如说二、三线城市除了房地产以外和除了当地一些农业、旅游业，没有其他任何的一些产业，你说他们怎么去救这个楼市？
牛刀：你可能对这个宏观经济不太了解。现在国家发改委各个省市的重大投资项目，发改委主任的桌子上这么厚，每个省都有很多，我这次到了昆明，到了长沙，到长沙去，长沙现在在干啥呢？就是把长沙、株洲、湘潭融为一体，而且公路设施已经基本上建立好了，电力、能源基本上没有问题了，现在只是一个城市规划和大规模新建的问题，每一个城市都有自己的投资可以拉动的。现在国家的宏观调控是他会不会批你这个项目，这是中央政府权衡各个项目的重要或者是不重要，如果是重要的话，中央政府一批，这个项目就开始投资了。但是我始终认为，我们这个投资应该控制。目前我们占GDP贡献的38.5%，这个应该进一步降低，而且把内需从39.7%扩大到50%的样子，可能更符合中国的经济结构。中国的经济可能更健康一点。
主持人：那你说扩大内需方面除了提高普通百姓的消费，除了楼市消费以外，买房者他们还有别的哪些方面是目前可行的、扩大内需的方式呢？
牛刀：楼市的消费占整个消费，房地产没有进入到内需当中，楼市的消费影响很多产业的消费，比方说家居、建材，物业管理费，停车场收费。我们做内需，做消费，主要的还是我们的生活必需品的供应的充足，符合老百姓的购买力，能够引起大家的购买欲望，而不是一个行业就把整个消费全部吸收走了，其他的消费就没有了，这样对整个经济来讲是有害的。
